كتب جودة عبد الصادق إبراهيم
تصدر المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى ، الحكم في الدعوى المطالبة بعدم دستورية قانون الإيجار القديم فيما يتعلق بالطعن على المادتين الأولى والثانية من القانون رقم 46 لسنة 1962 والمادة 9 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمواد 7 و18 و22 و25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والقانون رقم 4 لسنة 1996 والقانون رقم 24 لسنة 1965، وصرحت المحكمة بتصحيح شكل الدعوى.
وطالبت الدعوى التى حملت رقم 105 لسنة 30 دستورية، بعدم دستورية قانون الإيجار القديم.
وتضمن القانون رقم 46 لسنة 1962 للأماكن المنشأة بعد نوفمبر 1961 وطبقًا لأحكامه تم تحديد القيمة الإيجارية على أساس أن يعطى الإيجار عائدًا سنويًا قدره “5%” من قيمة الأرض والمبانى، “3%” من قيمة المبنى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والإدارة، وتشكيل لجـان خاصة للتظلم من القيمة الإيجارية المحددة.
المادة “9” من القانون رقم 49 لسنة 1977
يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبينة وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض الإيجار والقانون رقم 52 لسنة 1969 من شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها.
مادة “7” من القانون رقم 136 لسنة 1981
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون، تزاد فى أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساس الحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء حتى أو أدخلت عليها تعديلات جوهرية.
ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده، ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض وتحدد الزيادة المشار إليها وفقا للنسب الآتية:
( أ ) 30% عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944.
(ب) 20% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961
(ج) 10% عن الأماكن المنشأة عنده من نوفمبر سنة 1961، وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973
( د) 5% عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر سنة 1973، وحتى 9 سبتمبر سنة 1977
مادة “18” من القانون رقم 136 لسنة 1981
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
( ب ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
( ج ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك لا تأجر الأصلى، أو ترك الغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون الاستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.
( د ) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة، وتلغى المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون.
مادة “22” من القانون رقم 136 لسنة 1981
تعطى أولوية فى تأجير الواحدات السكنية التى تقيمها الدولة أو المحافظات أو الهيئات العامة أو شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين الذين انتهت خدمتهم من شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات وأقاربهم حتى الدرجة الثانية فى المحافظة التى يؤجرون بها وحدات العقار الملوك لهم للغير، وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للأولويات التى يصدر بها قرار من المحافظ المختص.
وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستأجرها منه.
مادة “25” من القانون رقم 136 لسنة 1981
يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المسالك والمستأجر.
وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها فى هذه القوانين تقضى المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كان لم يكن، ويرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض أن كان له مقتض.
وفى جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من أداها، كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلى هذه المبالغ الصندوق تمويل الإسكان الاقتصادى بالمحافظة ويثبت أداء هذه المبالغ بجميع طرق الإثبات.